某小區(qū)物業(yè)公司通知物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，并稱(chēng)“同意調(diào)價(jià)業(yè)主 已過(guò)半”。業(yè)主張某對(duì)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不服，拒交物業(yè)費(fèi)，被訴至法院。 廣州市中級(jí)人民法院日前審結(jié)此案，認(rèn)為物業(yè)公司調(diào)價(jià) 程序不當(dāng)，業(yè)主按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi)。 物業(yè)稱(chēng)同意漲價(jià) 已“雙過(guò)半”業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)被追討 廣州某小區(qū)尚未成立業(yè) 委會(huì)，小區(qū)二百多戶住宅及商鋪的物業(yè)服務(wù)均由開(kāi)發(fā)商選聘 的某物業(yè)服務(wù)公司提供，其中住宅按每月 1.6 元 / 平方米的 標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 2018 年 9 月，物業(yè)公司在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征求業(yè)主意 見(jiàn)的情況下，單方發(fā)出公告稱(chēng)其已與大部分住宅業(yè)主達(dá)成按 1.85 元 / 平方米標(biāo)準(zhǔn)收取住宅管理費(fèi)的合意，希望業(yè)主在 2018 年 10 月 31日之前到管理處簽署相關(guān)文件。兩個(gè)月后， 物業(yè)公司再次發(fā)出公告稱(chēng)：同意調(diào)價(jià)為 1.85 元 / 平方米的業(yè) 主已達(dá)“雙過(guò)半”，此后物業(yè)費(fèi)按照 1.85 元 / 平方米的標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，同意按 1.85 元 / 平方米收費(fèi)的業(yè)主已達(dá)到法 定50%以上，故此后物業(yè)費(fèi)按照1.85元 /平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 小區(qū)業(yè)主張某因?qū)U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不服而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公 司將張某告上法庭，追討物業(yè)欠費(fèi)。為證明調(diào)價(jià)程序的合法 性，物業(yè)公司向法院提交了《業(yè)主同意調(diào)價(jià)之簽約情況統(tǒng)計(jì)表》 及其與業(yè)主簽訂的 196 份格式內(nèi)容均相同的協(xié)議。 法院審查發(fā)現(xiàn)：上述所有協(xié)議后均沒(méi)有附房產(chǎn)證及身份 證復(fù)印件；均未載明物業(yè)面積；部分協(xié)議的落款簽名不完整 或字跡潦草無(wú)法看清或在簽名后寫(xiě)有“代”字；部分協(xié)議的 落款日期系在物業(yè)公司發(fā)出調(diào)價(jià)公示之后。 對(duì)此，物業(yè)公司解釋稱(chēng)：上述調(diào)價(jià)協(xié)議是其工作人員上 門(mén)與每個(gè)業(yè)主溝通后簽訂的，其中部分由業(yè)主家屬代簽名； 因工作人員已在此工作超過(guò)十年，可識(shí)別業(yè)主或租戶，故未 逐一核查業(yè)主身份及房產(chǎn)證。 法院物業(yè)公司調(diào)價(jià)程序不當(dāng) 業(yè)主按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi) 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉小 區(qū)目前仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，處于前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)公 司為開(kāi)發(fā)商選聘的前期服務(wù)單位，有權(quán)就其提供的物業(yè)服務(wù) 向小區(qū)業(yè)主追討欠費(fèi)。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《最高人民法院關(guān)于審 新物業(yè)是否有權(quán)利替老物業(yè) 催繳業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？ 上城物業(yè) 總第 60 期 SHANG CHENG ESTATE 總第 60 期 [學(xué)習(xí)與思考] 8 理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》《物業(yè)管理 條例》及《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià) 屬于應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同決定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán) 利的其他重大事項(xiàng)”，調(diào)價(jià)程序應(yīng)正當(dāng)、有序，并應(yīng)接受合理 監(jiān)督。 在調(diào)價(jià)前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向全體業(yè)主公示上一年度物 業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的審計(jì)報(bào)告及調(diào)價(jià)方案，最終方案能否通過(guò)，應(yīng) 由全體業(yè)主共同決定，經(jīng)“雙過(guò)半”（即參與表決專(zhuān)有部分面 積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)）的業(yè)主同意的，才能成功 調(diào)價(jià)。 本案中，物業(yè)公司在調(diào)價(jià)前并未提前公示其上年度物業(yè) 經(jīng)營(yíng)情況審計(jì)報(bào)告，亦未告知相關(guān)行政主管部門(mén)，而是自行 單方制作相關(guān)協(xié)議版本并逐一上門(mén)簽約，且在簽約過(guò)程中亦 未充分核實(shí)業(yè)主身份，對(duì)于部分協(xié)議存在落款簽名字跡難以 辯認(rèn)、不完整或他人代簽情況。 上述提價(jià)操作模式完全由物業(yè)公司主導(dǎo)，無(wú)法充分體現(xiàn) 業(yè)主與物業(yè)公司的協(xié)商過(guò)程，亦缺乏相關(guān)行政主管部門(mén)監(jiān)督， 形式上、內(nèi)容上均不符合相關(guān)法律法規(guī)，難以充分保障廣大 業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理重大共益事項(xiàng)的知情權(quán)及選擇權(quán)。 廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)二審審理后，認(rèn)定物業(yè)公司調(diào)價(jià) 程序不當(dāng)，判決張某按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)欠費(fèi)。 廣州中院法官劉卉表示，隨著物業(yè)服務(wù)的普及，物業(yè)糾 紛頻發(fā)，其中物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)糾紛尤為突出。業(yè)主時(shí)常疑惑：“服 務(wù)水平原地踏步，物業(yè)費(fèi)怎么每年都漲？”而物業(yè)公司卻總 是說(shuō)：“一直在虧損，再不漲價(jià)就得走人了！” 到底孰是孰非？對(duì)此，法官提醒，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循 質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信的原則。 一方面，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服 務(wù)、小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)理應(yīng) 支付相應(yīng)對(duì)價(jià)即物業(yè)費(fèi)。 另一方面，對(duì)因服務(wù)事項(xiàng)增加、服務(wù)質(zhì)量提升、成本上 漲等原因?qū)е碌奈飿I(yè)成本增加，物業(yè)公司有權(quán)要求合理調(diào)整 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)遵循正當(dāng)程序原則，依法定程序與業(yè)主充分 協(xié)商，征得業(yè)主同意，否則將會(huì)被視為擅自調(diào)整，無(wú)法得到 法律的支持。 法條鏈接《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條下 列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換 業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他 管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六） 籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑 物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有 部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他 重大事項(xiàng)。 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二 以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定 前款第六至八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積 只四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè) 主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積 過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前 期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物 業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。